Welche Vorteile ergeben sich aus einer Investition in Immobilienaktien im Vergleich zu einer Direktinvestition?
Wenn ein privater Anleger in die Anlageklasse Immobilien investieren möchte, stehen ihm grundsätzlich zwei Formen offen. Die erste Möglichkeit besteht darin, dass ein Anleger unmittelbar eine oder mehrere Immobilien zum Zweck der Vermietung erwirbt (Direktanlage). Allerdings kann eine Direktanlage in Immobilien insbesondere bei geringem Investitionsvolumen Probleme aufweisen. So fallen bei An- und Verkauf durch Steuern und Gebühren, relativ zu anderen Anlageklassen, hohe Transaktionskosten an. Auch können beachtliche Such- und Informationskosten entstehen. Während der gesamten Investitionsdauer sind für eine effiziente Verwaltung betriebswirtschaftliche und rechtliche (etwa des Miet- und Steuerrechts) Kenntnisse erforderlich, über die typische Privatanleger oft nicht verfügen. Weiterhin wird durch die hohe Investition pro Objekt eine ausreichende Risikostreuung nach Regionen und Nutzungsart nur institutionellen Investoren möglich sein.
Die zweite Möglichkeit einer Immobilienanlage stellt, nebst Immobilienfonds, die Beteiligung an einer börsennotierten Immobiliengesellschaft dar. Die Notierung bewirkt grundsätzlich sowohl eine kontinuierliche Marktbewertung der Aktien als auch eine relativ, im Vergleich zu einer direkten Immobilienanlage, höhere Liquidität. Der Erwerb von Anteilen einer Immobilienaktiengesellschaft erlaubt somit bei relativ niedrigen Transaktionskosten die Partizipation an der Wertentwicklung eines diversifizierten, professionell verwalteten Liegenschaftsportefeuilles Trotz geringem Investitionsvolumen kann der Anleger so die oben genannten Nachteile einer Direktinvestition umgehen.
Wie definieren Sie Ihren wichtigsten Wettbewerbsvorteil im Vergleich zu den börsennotierten Schweizer Immobilienaktiengesellschaften?
Einige Immobiliengesellschaften entstanden, indem sie ihre ursprüngliche Hauptgeschäftstätigkeit aufgaben und sich nur noch auf die Verwaltung und Entwicklung der ehemaligen Betriebsliegenschaften sowie anderer Liegenschaften zu konzentrieren begannen. Oft wurden die ausgegliederten Immobilien umgehend zurückgemietet, was es dem Verkäufer ermöglichte, im gleichen Gebäude zu bleiben, jedoch die aufgelaufenen stillen Reserven auf den Immobilien zumindest teilweise zu realisieren. Aufgrund dieser Umstände haben einige bestehenden börsennotierten Immobiliengesellschaften in der Schweiz damit zu tun, dass zwangsläufig auch Immobilien übernommen werden mussten, die nicht unbedingt der Performance dienen oder, die schlicht nicht in die Portfoliostrategie der jeweiligen Gesellschaft passen. Desinvestitionen konnten hier auch nur sehr mühsam und nur teilweise vorgenommen werden; Umnutzungen von ehemaligen Industriearealen gestalten sich teilweise schwierig und langwierig.
Wie verhält es sich mit dem Diversifikationspotential von Immobilienaktien?
Nach der Portefeuille-Theorie von Markowitz ist für den relativen Anteil einer bestimmten Anlage in einem Portefeuille aus mehreren Investments, neben erwarteter Rendite und Standardabweichung, die Korrelation zu anderen Anlagen wichtig. Dabei gilt, je niedriger die jeweiligen Korrelationen zu den anderen Anlagekategorien ausfallen, umso stärker können Diversifikationseffekte genutzt werden. Dies ist bei Immobilienaktien gegeben. Je nach Risikopräferenz des Investors wurden in diversen Studien optimale Immobilienanteile zwischen 15 und 50 Prozent seines Portfolios ermittelt, um Diversifikationseffekte optimal zu nutzen.
Wie schätzen Sie die langfristigen Renditechancen ein?
Wir gehen mittelfristig von einer Performance von 4 - 5 Prozent pro Jahr aus, wobei diese Erwartung von vielfältigen Faktoren abhängig ist und keinesfalls garantiert werden kann.
Swiss Estates AG investiert vor allem in Wohnobjekte. Welche Entwicklung erwarten Sie im Bereich Mietwohnungen?
Swiss Estates AG investiert mehrheitlich in den städtischen Ballungszentren der Schweiz. Hier haben wir sehr tiefe Leerstandsquoten, z.B. in der Stadt Zürich (06.2023) 0.06 Prozent, was einer eigentlichen Wohnungsnot gleichkommt. In der Folge ist ein Anstieg bei den Angebotsmieten zu beobachten; aber auch die sogenannte Bestandesmieten steigen in der letzten Zeit, insbesondere getrieben von in diesem Jahr (2023) zwei Erhöhungen des Referenzzinssatzes auf aktuell 1.75 Prozent. Die beiden Erhöhungen des Referenzzinssatzes lassen im Vergleich zum Vorjahr Mieterhöhungen um sechs (6) Prozent zu, wobei hier noch die allgemeine Kostensteigerung addiert werden muss und auch die Entwicklung des Landesindex für Konsumentenpreise von Bedeutung ist. Somit kann gesagt werden, dass die Entwicklung der Mieten zur Zeit zugunsten der Vermieter läuft. Gleichzeitig wird zu wenig gebaut, um die Aufgrund der Zuwanderung notwendigen Wohnungen zur Verfügung zu haben. Diese Entwicklung spricht für ein weiteres Ansteigen der Mieten. Auf der anderen Seite scheint bei den Zinsen der "Peak" aktuell erreicht zu sein, was die langfristige Refinanzierungssituation positiv erscheinen lässt.
Welche Anlagedauer empfehlen Sie für Investitionen in Swiss Estates AG?
Trotz der Kotierung der Titel der Swiss Estates AG an der BX Swiss hat sich die Liquidität des Marktes und somit die Fungibilität der Titel eher gemächlich entwickeln. Somit ist eine Handelbarkeit der Titel aus Liquiditätsgründen nicht in jedem Fall gegeben. Aufgrund dieser Gegebenheiten empfehlen wir eine Haltedauer von wenigstens drei Jahren einzuplanen und raten potentiellen Investoren mit kurzfristiger Sicht derzeit von einem Engagement ab.
Für welche Anleger betrachten Sie eine Investition in Swiss Estates AG als geeignet?
Wir sind der Auffassung, dass sich potentielle Investoren generell sehr genau darüber informieren sollten, wie sich ein geplantes Investment tatsächlich darstellt. Wir betrachten eine Investition in Swiss Estates AG als sinnvolle Diversifikation für vermögende Privatpersonen und institutionelle Anleger. Vor allem kleinere und unerfahrene Anleger sollten sich über die Risiken im Klaren sein, welche mit derartigen Investitionen generell einhergehen und sich auf jeden Fall von dritter Seite kompetent beraten lassen.
Wie wirkt sich eine Investition für mich steuerlich aus?
Die Beteiligungen an Swiss Estates AG wurden insofern steuerlich optimiert, als dass Ausschüttungen bisher in der Form von Nennwertreduktionen vorgenommen wurden. Dies vor allem, weil Dividendenausschüttungen von Privatpersonen regelmässig zu versteuern sind. Sollte diese Politik geändert werden und es zu ordentlichen Dividendenausschüttungen kommen, was teilweise von Aktionärsseite gefordert wird, dann werden die Dividenden in der Regel als steuerbares Einkommen betrachtet werden.
Welche Benchmark ist für Immobilienaktien in der Schweiz anwendbar?
Die Schweizer Börse SIX notiert den SXI Real Estate Broad Index, welchen wir als Benchmark heranziehen.
