Die Nachfrage im Wohnimmobilienmarkt in der Schweiz ist primär durch die Nettozuwanderung in die Schweiz gesteuert, welche wiederum von der konjunkturellen Lage in der Schweiz, aber auch im Ausland, abhängig ist.
Die aktuelle und die absehbare konjunkturelle Entwicklung der Schweiz ist ein zentrales Thema für den Wohnimmobilienmarkt, da die Beschäftigungslage durch die Konjunktur gesteuert wird. Was die Zuwanderung angeht findet diese, ausserhalb der Migration durch Flüchtlinge, nur statt, wenn eine Volkswirtschaft in welcher der Migrant einwandert entsprechende Arbeitsplätze anbietet d.h. ausländische Arbeitskräfte zur Erwerbstätigkeit anzieht. Somit steuert die konjunkturelle Entwicklung die Arbeitsmigration und somit die Zuwanderung von Arbeitskräften und deren Familien, was wiederum direkte Auswirkungen auf die Leerstandsquote von Mietwohnungen hat. Die Zuwanderung stellt nach unserer Meinung einen wesentlichen Treiber im Kontext mit Mietwohnungsnachfrage und der Bautätigkeit und im Ergebnis letztlich der Leerstandsquote von Mietwohnungen dar.
Vereinfacht gesagt könnte man zur folgenden Aussage gelangen:
„Der Preis für Mietwohnungen in der Schweiz ist davon abhängig, ob sich die Leerstandsquote der bestehenden und in Erstellung befindlichen Wohnungen durch die Zuwanderung verändert.“
Aktuelle Zuwanderung
Die solide Konjunktur stützte 2018 die Mietwohnungsnachfrage und beendete den seit 2014 andauernden Rückgang der Zuwanderung in die Schweiz. Letzterer war durch ein anhaltendes Wachstum in zahlreichen EU-Staaten bedingt, das zu einer kräftigen Belebung der dortigen Arbeitsmärkte führte. 2016 und 2017 überflügelte die Eurozone die Schweiz bezüglich Beschäftigungswachstum während die dortige Arbeitslosenquote zwischen 2013 und 2018 von 12.0 % auf 8.2 % fiel. Unter Mitberücksichtigung der ein- und auswandernden Schweizer Bürger entsprach der Schweizer Wanderungssaldo 2018 mit schätzungsweise 50‘000 Personen in etwa dem Vorjahreswert.
Aktuelle Mietwohnungsnachfrage
Insgesamt erwartet man für die Schweiz im Jahr 2019 eine ähnliche Nachfrage nach zusätzlichen Mietwohnungen wie im Vorjahr. Der sich etwas erholenden Zuwanderung stehen eine Normalisierung der Konjunktur und ein anhaltender Rückgang der Asylgesuche gegenüber. Letztere bewirkten in den vergangenen Jahren eine gewisse Stützung der Mietwohnungsnachfrage, fliessen jedoch erst bei positivem Asylentscheid in die Migrationszahlen ein. Folglich sollte die sich seit 2018 abzeichnende Erholung der Mietwohnungsnachfrage anhalten. Von dieser Stabilisierung dürften jedoch vorerst primär die Deutschschweiz und dort auch vor allem die urbanen Gebiete profitieren.
Seit Jahren ist in der Schweiz ein Bauboom bei Mehrfamilienhäusern zu beobachten. Das Wohnraumangebot übersteigt mittlerweile die Nachfrage. Gemäss Berechnungen der ZKB verursachen leerstehende Mietwohnungen aktuell Mietzinsausfälle von etwa 1 Milliarde CHF pro Jahr. Selbst wenn in der Schweiz keine neuen Mietwohnungen mehr auf den Markt kämen, würde es laut ZKB über zwei Jahre dauern, bis alle leeren Wohnungen wieder vermietet wären.
Als Folge werden die Renditen bei Immobilienanlagen sinken, was alle Investoren betreffen wird. Pensionskassen investieren stark in dieses Segment und dies weitgehend unabhängig von der realistisch zu erzielenden Rendite, da sie sich der Problematik der Minuszinsen gegenüber sehen und daher auch niedrige Margen akzeptieren. Für Unternehmen, die sich konventionell finanzieren müssen, kann dies aber kein ernsthafter Ansatz sein.
Die höheren Leerstände haben aber auch dazu geführt, dass es zu einem Umschwung vom Vermieter- zum Mietermarkt gekommen ist. Das bedeutet in der Konsequenz tendenziell sinkende Mietpreise. Durchschnittlich sollen Mieten im nächsten Jahr nach einer aktuellen ZKB-Prognose um 1 Prozent günstiger werden. Wie stark und ob die Mieten überhaupt sinken werden, ist jedoch regional sehr unterschiedlich einzuschätzen.
"Das Hauptproblem ist nicht, dass in der Schweiz in den letzten Jahren zu viele Mietwohnungen entstanden sind. Vielmehr wurde häufig an Orten gebaut, an welchen zu wenige Mieter wohnen möchten", so eine Exponentin der ZKB in einem Research-Bericht. Von den Leerständen seien vor allem kleinere Agglomerationsgemeinden und ländliche Zentren betroffen, während Städte kaum Leerstandprobleme hätten.
